行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢
房地產(chǎn)市場過熱局面有所降溫 正逐漸進(jìn)入存量市場
在國內(nèi)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)中向好、結(jié)構(gòu)調(diào)整持續(xù)深化的情況下，房地產(chǎn)投資增速趨緩實屬正?，F(xiàn)象。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，各項先行指標(biāo)顯示，中國房地產(chǎn)正逐漸由增量市場進(jìn)入存量市場。
隨著供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的推進(jìn)，各地紛紛加快推進(jìn)房地產(chǎn)市場長效機(jī)制建設(shè)，房地產(chǎn)市場下一步平穩(wěn)健康運(yùn)行的態(tài)勢會得到加強(qiáng)
國家統(tǒng)計局近日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，1月份至7月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長7.9%，增速比1月份至6月份回落0.6個百分點(diǎn)，商品房待售面積比6月末減少1081萬平方米。同時，時隔19個月后，7月份全國住宅竣工面積首現(xiàn)下降。國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人毛盛勇表示，經(jīng)過本輪調(diào)控，當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場過熱局面得到一定程度降溫，總體運(yùn)行平穩(wěn)。
數(shù)據(jù)顯示，今年前7個月，住宅竣工面積33543萬平方米，同比下降0.7%，其中7月份為自2016年1月份以來單月首現(xiàn)下降。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，各項先行指標(biāo)顯示，中國房地產(chǎn)正逐漸由增量市場進(jìn)入存量市場。
“在目前國內(nèi)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)中向好、結(jié)構(gòu)調(diào)整深化的發(fā)展態(tài)勢進(jìn)一步延續(xù)的情況下，房地產(chǎn)投資增速趨緩實屬正常現(xiàn)象。”國務(wù)院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟(jì)研究所副所長鄧郁松告訴記者，目前中國城鎮(zhèn)戶均住房已超過1套，基本上解決了供不應(yīng)求的問題，進(jìn)入了總量基本平衡、區(qū)域出現(xiàn)分化的新階段。今后，市場很難出現(xiàn)投資高增長、銷售高增長、房價高漲幅的“三高特征”。
毛盛勇表示，一線城市和熱點(diǎn)二線城市房價過快上漲的局面得到了控制，投機(jī)性、投資性的購房需求大幅減少；三四線城市房地產(chǎn)去庫存工作也在有效推進(jìn)。1月份至7月份，房地產(chǎn)開發(fā)投資增長7.9%，增速比上半年有所放緩，但比去年同期有所提高。所以，房地產(chǎn)市場盡管有所降溫，但總體運(yùn)行比較平穩(wěn)。
“今年上半年，房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率是6.2%，上年同期是8.2%。今年上半年和去年同期比，在房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率下降2個百分點(diǎn)的情況下，經(jīng)濟(jì)增長速度還提高了0.2個百分點(diǎn)。”毛盛勇說，這表明房地產(chǎn)市場的降溫或者是適度降溫，并不必然會下拉經(jīng)濟(jì)增長速度。隨著各地推出新舉措，加快推進(jìn)房地產(chǎn)市場長效機(jī)制建設(shè)，整個房地產(chǎn)市場會有更好、更良性的發(fā)展。
對于未來房地產(chǎn)市場的走向，毛盛勇表示，隨著供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的推進(jìn)，特別是在加快研究推出房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康運(yùn)行的制度設(shè)計下，很多地方都在按照中央提出來的“房子是用來住的，不是用來炒的”這個基本定位，結(jié)合當(dāng)?shù)氐膶嶋H，紛紛推出一些新的嘗試舉措，“這實際上是加快推進(jìn)房地產(chǎn)市場長效機(jī)制建設(shè)的一些有益嘗試，房地產(chǎn)市場下一步平穩(wěn)健康運(yùn)行的態(tài)勢會得到加強(qiáng)”。
“行至年中，房地產(chǎn)調(diào)控效果明顯，在相關(guān)政策引導(dǎo)下，一二線的限購限貸持續(xù)，打擊炒房的力度不變。三四線熱度上升的同時，也會引起部分城市主動收緊限購限貸。”方正證券房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師夏磊表示，伴隨房貸利率上行，下半年房地產(chǎn)市場穩(wěn)中有降，居民的購房更加理性，房企拿地不再沖動，樓市將回歸平穩(wěn)的市場氛圍。
“未來房地產(chǎn)市場除了投資增速回落，房屋新開工面積絕對量、新建房屋銷售面積以及竣工面積都會下降，正常情況下房價漲幅也要下降。”鄧郁松說，從長期看，房價的漲幅和收入漲幅是一致的，收入漲幅最高的時候通常也是房價漲幅較高的階段。隨著我國經(jīng)濟(jì)進(jìn)入中高速增長階段，經(jīng)濟(jì)增速從10%下降到6.5%左右，居民收入增速也會有所回落。從基本面來說，支撐房價高增長的要素已經(jīng)發(fā)生顯著變化。
鄧郁松表示，下一步應(yīng)高度關(guān)注房地產(chǎn)市場發(fā)展階段變化，“建立人地掛鉤機(jī)制，防范供給過剩風(fēng)險和因供給不足造成的房價過高問題。同時要防范流動性風(fēng)險，不管是開發(fā)企業(yè)還是居民購房，都高度依賴金融支持，因此需要保持金融政策的相對穩(wěn)定”。