行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢
從與商業(yè)地產(chǎn)傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)的差異看建筑設計怎樣更好的配合商業(yè)地產(chǎn)
商業(yè)地產(chǎn)(Business Real Estate)是指房地產(chǎn)類別中按照用途劃分用于商業(yè)用途的房地產(chǎn)品，也就是說這類房地產(chǎn)品的開發(fā)目的不是用于居住或其他，而是供商業(yè)活動使用。商業(yè)地產(chǎn)的范圍很廣，包括商場(購物中心大賣場、商業(yè)街、主題商場、專業(yè)市場、寫字褂、娛樂場所、體閑性場所和各類消費場所的商業(yè)物業(yè)。隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展以及城市化進程的加快，商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)成為當今中國的熱點地產(chǎn)而傳統(tǒng)的住宅地產(chǎn)則是單一地產(chǎn)，它在選址、目標客戶以及產(chǎn)品規(guī)劃設計方面都有較大差異，因此，為了順應時代發(fā)展的要求，實際的建筑設計也必須做出一此相應的改革。下面就從這一問題出發(fā)，從以下幾個方面來重點探討下建筑設計怎樣更好地配合商業(yè)地產(chǎn)
1傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)的差異化研究
住宅地產(chǎn)是單一地產(chǎn)，功能用途一般來講只是居住，而商業(yè)地產(chǎn)是商業(yè)與地產(chǎn)的復合體，功能用途方面較廣泛。因此二者在開發(fā)投資方面有很多不同點:
1.1影響選址的因索不同
住宅地產(chǎn)在選址時，重視的是地理區(qū)位，開發(fā)項目所處地區(qū)的政治、經(jīng)濟、文化、社會等環(huán)境雖然也要考慮，但是不是選址考慮的重點。因為在一般情況下，只要住宅地產(chǎn)的地理區(qū)位好，配套設施齊全，就有市場。而且住宅地產(chǎn)開發(fā)時往往在一個城市里選址，同一城市里面政治、經(jīng)濟、文化、社會等環(huán)境差異不大，開發(fā)商沒有選擇的余地但是對商業(yè)地產(chǎn)而言，地產(chǎn)只是基礎，商業(yè)才是關鍵。只有商業(yè)經(jīng)營成功，商業(yè)地產(chǎn)才會獲得收益。而商業(yè)成功與否的關鍵取決于商業(yè)所處地區(qū)的政治、經(jīng)濟、文化、社會等環(huán)境。同時，一此商圈跨市或者跨省的主題商業(yè)城(如大西洋百貨、百腦匯、賽博等)的選址往往面對多個城市，不同城市的政治、經(jīng)濟、文化、社會等環(huán)境因索又是不同的，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商自然要將這此因索考慮進去
1.2開發(fā)面對的目標客戶不同
住宅地產(chǎn)的目標客戶有兩種，包括投資者和消費者，而且以后者為主。因為住宅地產(chǎn)開發(fā)的目的就是滿足人們的居住需求。但是商業(yè)地產(chǎn)是商業(yè)與地產(chǎn)的復合體，面對的目標客戶就比較復雜，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商至少面對三種客戶:投資者、經(jīng)營者、終端消費者。這也就是人們常說的:住宅地產(chǎn)是“直銷”而商業(yè)地產(chǎn)是“傳銷”，不但要賣的好，還要經(jīng)營的好。只要終端消費者買了商品，經(jīng)營者才能交租金給投資者，開發(fā)商才可能盈利。因此，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商就要對終端消費者的生活方式、需求種類、消費特點等認真研究。只有掌握了終端消費者的心理，才能準確定位開發(fā)項目，吸引投資者和經(jīng)營者
1.3開發(fā)產(chǎn)品規(guī)劃設計形式不同
住宅地產(chǎn)的規(guī)劃設計通常主要考慮景觀、配套設施、房型等，為的是提高居住的舒適性及方便性。而商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃設計主要是為增加消費額，要提高消費額一是要吸引消費者，增加消費者數(shù)量，二是要延長消費者的逗留時間，刺激其增加消費。因此，商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃設計主要是圍繞提升和留置客流量而考慮，如便捷的到訪交通，寬敞的停車場所，舒適的購物環(huán)境，可口的特色小吃，豐富的娛樂、體閑設施等。打造的是一個讓消費者在吃喝玩樂中愉快消費的平臺。此外，較大的購物中心主力店的招商定位必須盡早明確，商業(yè)地產(chǎn)在規(guī)劃設計時將主力店的設計要求考慮在內(nèi)。因為不同的主力店對設計的流程}I}內(nèi)容都有要求。比如，家樂福對賣場的面積、停車位的面積、貨價的陳列等都有一系列的要求。同時，商業(yè)建筑設計}_種多、專業(yè)牽涉面廣，項目的品質保證就是要把規(guī)劃、建筑、景觀和裝修等結合好，如在建筑設計時就要考慮好燈光照明系統(tǒng)、外立面廣告系統(tǒng)、公共部位的內(nèi)裝演系統(tǒng)、景觀系統(tǒng)和標識系統(tǒng)等設計的有效整合，才能達到最佳效果，正是因為這此差異的存在，因此，在進行商業(yè)地產(chǎn)的建筑設計時，必須充分考慮每一個具體的差異，進而提出一個創(chuàng)新性的建筑設計方案
2現(xiàn)代社會建筑設計怎樣更好的配合商業(yè)地產(chǎn)
結合以上內(nèi)容以及筆者在大商集團的工作經(jīng)歷，為了更好的配合商業(yè)地產(chǎn)，在實際的建筑設計中必須充分考慮以下兩方面的因索z.1合理協(xié)調(diào)現(xiàn)代建筑設計中幾大基本因索之間的關系
在現(xiàn)代建筑設計中，人力資本、結構資本、知識產(chǎn)權資本和社會(關系)資本是四大基本因索，它們在建筑設計中起著重要的基礎性作用。特別是在商業(yè)地產(chǎn)的建筑設計中，由于社會資本、結構資本等區(qū)別于傳統(tǒng)的地產(chǎn)形式，因此，這四種因索之間的協(xié)調(diào)顯得尤為重要協(xié)調(diào)過程中，首先，要保證的是結構資本和人力資本，因為這兩類資本是地產(chǎn)發(fā)展中的物質基礎，沒有它們來發(fā)展地產(chǎn)無異于構造空中樓閣，再好的建筑設計創(chuàng)意也不會收到效果。其次，由于商業(yè)地產(chǎn)和傳統(tǒng)的住宅地產(chǎn)相比，產(chǎn)品性更強，所以，對于商業(yè)地產(chǎn)，知識產(chǎn)權資本和社會資本的作用也比較大。針對以上理論，在進行相關商業(yè)的建筑設計時，最好采用合理實地調(diào)查、理論建模、綜合分析等方法來充分認識這四者之間量和質的關系，并且要積極增加知識產(chǎn)權資本和社會資本所占的比重。這方面成功的范例有很多，舉個簡單的例子，比如大商集團就采用了新瑪特、麥凱樂、千盛三個商號，并且每個商號的建筑特點都有獨特的設計手法，像是新瑪特全國各店的“海浪飄檐”，這此都在無形中構成了商業(yè)地產(chǎn)的知識產(chǎn)權資本，成了大商集團隱形的宣傳材料，進而為大商集團贏得了很多潛在的客戶。針對商業(yè)地產(chǎn)與傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)之間的差異采取合適的改進措施
從對比分析中我們可以看出，商業(yè)地產(chǎn)與傳統(tǒng)的住宅地產(chǎn)在選址、目標客戶和產(chǎn)品開發(fā)形式等方面都有較大差異，且這三點不同又可以歸結為同一個變化因索，即多樣化的增加。這就要求我們在建筑設計中一改傳統(tǒng)的建筑思想，無論在建筑技術、建筑功能還是建筑美學上都要充分考慮每一位客戶的具體要求，以求做到盡善盡美。關于這一方面的問題，萬達集團就做的非常好，在從第一代的單店、第二代的組合店到第三代城市綜合體(萬達廣場、萬達影院、萬千百貨以及萬達酒店的綜合體)的發(fā)展過程中，萬達集團一方面不斷開拓新的商業(yè)地產(chǎn)，另一方面又通過充分了解商業(yè)地產(chǎn)與傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)之間的差異，采取了合理的措施，改進了許多傳統(tǒng)的住宅地產(chǎn)，這種做法既可以節(jié)約地產(chǎn)發(fā)展成本，又可以充分利用原有地產(chǎn)優(yōu)勢，是一種非常好的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展模式
總結
綜上所述，為了更好的配合商業(yè)地產(chǎn)，建筑設計的改革需要從兩個方面人手，一方面要合理協(xié)調(diào)現(xiàn)代建筑設計中幾大基本因索之間的關系，另一方面要充分了解商業(yè)地產(chǎn)與傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)之間的差異，并針對具體的差異來提出具體的建筑設計改革措施
1傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)的差異化研究
住宅地產(chǎn)是單一地產(chǎn)，功能用途一般來講只是居住，而商業(yè)地產(chǎn)是商業(yè)與地產(chǎn)的復合體，功能用途方面較廣泛。因此二者在開發(fā)投資方面有很多不同點:
1.1影響選址的因索不同
住宅地產(chǎn)在選址時，重視的是地理區(qū)位，開發(fā)項目所處地區(qū)的政治、經(jīng)濟、文化、社會等環(huán)境雖然也要考慮，但是不是選址考慮的重點。因為在一般情況下，只要住宅地產(chǎn)的地理區(qū)位好，配套設施齊全，就有市場。而且住宅地產(chǎn)開發(fā)時往往在一個城市里選址，同一城市里面政治、經(jīng)濟、文化、社會等環(huán)境差異不大，開發(fā)商沒有選擇的余地但是對商業(yè)地產(chǎn)而言，地產(chǎn)只是基礎，商業(yè)才是關鍵。只有商業(yè)經(jīng)營成功，商業(yè)地產(chǎn)才會獲得收益。而商業(yè)成功與否的關鍵取決于商業(yè)所處地區(qū)的政治、經(jīng)濟、文化、社會等環(huán)境。同時，一此商圈跨市或者跨省的主題商業(yè)城(如大西洋百貨、百腦匯、賽博等)的選址往往面對多個城市，不同城市的政治、經(jīng)濟、文化、社會等環(huán)境因索又是不同的，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商自然要將這此因索考慮進去
1.2開發(fā)面對的目標客戶不同
住宅地產(chǎn)的目標客戶有兩種，包括投資者和消費者，而且以后者為主。因為住宅地產(chǎn)開發(fā)的目的就是滿足人們的居住需求。但是商業(yè)地產(chǎn)是商業(yè)與地產(chǎn)的復合體，面對的目標客戶就比較復雜，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商至少面對三種客戶:投資者、經(jīng)營者、終端消費者。這也就是人們常說的:住宅地產(chǎn)是“直銷”而商業(yè)地產(chǎn)是“傳銷”，不但要賣的好，還要經(jīng)營的好。只要終端消費者買了商品，經(jīng)營者才能交租金給投資者，開發(fā)商才可能盈利。因此，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商就要對終端消費者的生活方式、需求種類、消費特點等認真研究。只有掌握了終端消費者的心理，才能準確定位開發(fā)項目，吸引投資者和經(jīng)營者
1.3開發(fā)產(chǎn)品規(guī)劃設計形式不同
住宅地產(chǎn)的規(guī)劃設計通常主要考慮景觀、配套設施、房型等，為的是提高居住的舒適性及方便性。而商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃設計主要是為增加消費額，要提高消費額一是要吸引消費者，增加消費者數(shù)量，二是要延長消費者的逗留時間，刺激其增加消費。因此，商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃設計主要是圍繞提升和留置客流量而考慮，如便捷的到訪交通，寬敞的停車場所，舒適的購物環(huán)境，可口的特色小吃，豐富的娛樂、體閑設施等。打造的是一個讓消費者在吃喝玩樂中愉快消費的平臺。此外，較大的購物中心主力店的招商定位必須盡早明確，商業(yè)地產(chǎn)在規(guī)劃設計時將主力店的設計要求考慮在內(nèi)。因為不同的主力店對設計的流程}I}內(nèi)容都有要求。比如，家樂福對賣場的面積、停車位的面積、貨價的陳列等都有一系列的要求。同時，商業(yè)建筑設計}_種多、專業(yè)牽涉面廣，項目的品質保證就是要把規(guī)劃、建筑、景觀和裝修等結合好，如在建筑設計時就要考慮好燈光照明系統(tǒng)、外立面廣告系統(tǒng)、公共部位的內(nèi)裝演系統(tǒng)、景觀系統(tǒng)和標識系統(tǒng)等設計的有效整合，才能達到最佳效果，正是因為這此差異的存在，因此，在進行商業(yè)地產(chǎn)的建筑設計時，必須充分考慮每一個具體的差異，進而提出一個創(chuàng)新性的建筑設計方案
2現(xiàn)代社會建筑設計怎樣更好的配合商業(yè)地產(chǎn)
結合以上內(nèi)容以及筆者在大商集團的工作經(jīng)歷，為了更好的配合商業(yè)地產(chǎn)，在實際的建筑設計中必須充分考慮以下兩方面的因索z.1合理協(xié)調(diào)現(xiàn)代建筑設計中幾大基本因索之間的關系
在現(xiàn)代建筑設計中，人力資本、結構資本、知識產(chǎn)權資本和社會(關系)資本是四大基本因索，它們在建筑設計中起著重要的基礎性作用。特別是在商業(yè)地產(chǎn)的建筑設計中，由于社會資本、結構資本等區(qū)別于傳統(tǒng)的地產(chǎn)形式，因此，這四種因索之間的協(xié)調(diào)顯得尤為重要協(xié)調(diào)過程中，首先，要保證的是結構資本和人力資本，因為這兩類資本是地產(chǎn)發(fā)展中的物質基礎，沒有它們來發(fā)展地產(chǎn)無異于構造空中樓閣，再好的建筑設計創(chuàng)意也不會收到效果。其次，由于商業(yè)地產(chǎn)和傳統(tǒng)的住宅地產(chǎn)相比，產(chǎn)品性更強，所以，對于商業(yè)地產(chǎn)，知識產(chǎn)權資本和社會資本的作用也比較大。針對以上理論，在進行相關商業(yè)的建筑設計時，最好采用合理實地調(diào)查、理論建模、綜合分析等方法來充分認識這四者之間量和質的關系，并且要積極增加知識產(chǎn)權資本和社會資本所占的比重。這方面成功的范例有很多，舉個簡單的例子，比如大商集團就采用了新瑪特、麥凱樂、千盛三個商號，并且每個商號的建筑特點都有獨特的設計手法，像是新瑪特全國各店的“海浪飄檐”，這此都在無形中構成了商業(yè)地產(chǎn)的知識產(chǎn)權資本，成了大商集團隱形的宣傳材料，進而為大商集團贏得了很多潛在的客戶。針對商業(yè)地產(chǎn)與傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)之間的差異采取合適的改進措施
從對比分析中我們可以看出，商業(yè)地產(chǎn)與傳統(tǒng)的住宅地產(chǎn)在選址、目標客戶和產(chǎn)品開發(fā)形式等方面都有較大差異，且這三點不同又可以歸結為同一個變化因索，即多樣化的增加。這就要求我們在建筑設計中一改傳統(tǒng)的建筑思想，無論在建筑技術、建筑功能還是建筑美學上都要充分考慮每一位客戶的具體要求，以求做到盡善盡美。關于這一方面的問題，萬達集團就做的非常好，在從第一代的單店、第二代的組合店到第三代城市綜合體(萬達廣場、萬達影院、萬千百貨以及萬達酒店的綜合體)的發(fā)展過程中，萬達集團一方面不斷開拓新的商業(yè)地產(chǎn)，另一方面又通過充分了解商業(yè)地產(chǎn)與傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)之間的差異，采取了合理的措施，改進了許多傳統(tǒng)的住宅地產(chǎn)，這種做法既可以節(jié)約地產(chǎn)發(fā)展成本，又可以充分利用原有地產(chǎn)優(yōu)勢，是一種非常好的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展模式
總結
綜上所述，為了更好的配合商業(yè)地產(chǎn)，建筑設計的改革需要從兩個方面人手，一方面要合理協(xié)調(diào)現(xiàn)代建筑設計中幾大基本因索之間的關系，另一方面要充分了解商業(yè)地產(chǎn)與傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)之間的差異，并針對具體的差異來提出具體的建筑設計改革措施