行業(yè)發(fā)展動態(tài)
商業(yè)地產(chǎn)去庫存將有三大路徑
國家統(tǒng)計局最新發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，截至2016年11月末，商品房待售面積近7億平方米，同比下跌0.8％，系兩年以來首次下降。然而，占總庫存近三成之多的辦公樓及商業(yè)營業(yè)用房，其待售面積的同比增速均接近10％，去庫存艱難。
多地調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在政府管控土地供應(yīng)量的同時，房地產(chǎn)企業(yè)也在根據(jù)市場需求做出自身調(diào)整。未來，創(chuàng)新商業(yè)業(yè)態(tài)、合法轉(zhuǎn)舵和結(jié)合“互聯(lián)網(wǎng)＋”或成商業(yè)地產(chǎn)去庫存三大路徑。
路徑一：開發(fā)商創(chuàng)新商業(yè)業(yè)態(tài)
業(yè)內(nèi)人士認為，重新定位、走差異化競爭的路線，是很多項目面臨的選擇。在全國各地，越來越多的購物中心開始提升體驗式消費。
首先是圍繞“生活＋”概念打造“一站式”服務(wù)。記者調(diào)研發(fā)現(xiàn)，在上海重點打造的虹橋商務(wù)區(qū)內(nèi)，**開業(yè)的商業(yè)綜合體虹橋天地運營一年以來，已吸引300多家品牌商戶入駐，工作日接待客流量高達3萬－4萬人次，周末5萬－6萬人次，儼然已成為虹橋地區(qū)的“一站式”新生活中心。
“當(dāng)前，中國大量商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)之后出租率很低，實體商鋪的銷售額也一直低位徘徊。如今商業(yè)地產(chǎn)的競爭，是顛覆整個生活方式的競爭。”龍湖集團相關(guān)負責(zé)人表示，“一站式體驗中心更具有‘吸客能力’，可為虹橋商務(wù)區(qū)內(nèi)的辦公人群、周邊居民及游客構(gòu)筑‘生活新體’。只有對周邊居民和辦公人群的生活方式帶來革新升級，才能打破傳統(tǒng)購物模式。”
中國新天地、龍湖等開發(fā)商還積極創(chuàng)新運營模式以輻射周邊社區(qū)人群。上海虹橋天地總經(jīng)理陳純介紹說，作為國內(nèi)首家實現(xiàn)“遠程值機”服務(wù)的購物中心，旅客在虹橋天地購物中心可直接進行航班行李托運。“‘商場值機’的概念也吸引了相當(dāng)一部分商旅人士來虹橋天地消費。”
其次是提升娛樂休閑消費比重 利用體驗式業(yè)態(tài)“突圍”。在維持餐飲主流業(yè)態(tài)帶來的穩(wěn)定客流之外，各大購物中心還通過構(gòu)建“體驗型消費”需求，力爭成為目標客群重復(fù)光顧的目的地。
在重慶寫字樓市場領(lǐng)跑的重慶新天地，正不斷提升其娛樂休閑業(yè)態(tài)的比重。重慶新天地項目負責(zé)人告訴記者，該項目正構(gòu)建“體驗型消費”模式。為應(yīng)對**挑戰(zhàn)及同質(zhì)化競爭，重慶新天地針對客群不斷升級的消費需求，將新天地區(qū)域過去以正餐餐飲為主的業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)，調(diào)整為以娛樂休閑、特色餐飲為主的“體驗型消費”結(jié)構(gòu)，最突出的是將原本7％的娛樂業(yè)態(tài)比重提升至如今的49％。
“伴隨著消費升級的發(fā)展趨勢，龍湖虹橋天街已摒棄‘提袋式’消費，選擇通過體驗式業(yè)態(tài)突圍。”上海龍湖相關(guān)負責(zé)人說。
中國金茂董事長寧高寧認為，“如今商場不能只做‘試衣間’、‘展示間’，而要升級成為擴大消費型、娛樂型、體驗型場所。”
最后是導(dǎo)入文化活動激活親子消費。除了導(dǎo)入各類文化藝術(shù)活動外，開發(fā)商幾乎都在努力導(dǎo)入親子互動活動，以全面激活家庭體驗消費。
中國新天地市務(wù)推廣及策略傳播部總監(jiān)劉夢潔認為，現(xiàn)在中國商業(yè)面臨體量較大、庫存較多、租金回報受限等挑戰(zhàn)，但也迎來中產(chǎn)家庭消費擴大升級的機遇。因此，商業(yè)地產(chǎn)在運營方面，一方面要考慮如何合理配比業(yè)態(tài)、引入具有吸客能力的品牌，另一方面則要通過展開多種文化藝術(shù)交流活動填補客群空白，豐富客群組合。
路徑二：地方探索商改住合法“轉(zhuǎn)舵”
如何消化現(xiàn)有商業(yè)庫存，各地也在出招。福建省明確提出，各市、縣（區(qū)）要根據(jù)本地房地產(chǎn)市場實際情況，允許房地產(chǎn)企業(yè)適應(yīng)市場變化，做出住房套型結(jié)構(gòu)調(diào)整或房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)型。福建省還明確未來供地計劃分五類來調(diào)控，分別為“顯著增加”“增加”“持平”“適當(dāng)減少”“減少直至?xí)和?rdquo;，由此來確定房地產(chǎn)市場供應(yīng)規(guī)模。四川省也提出營業(yè)用房、辦公用房等商業(yè)用房庫存較大的城市，要嚴格控制新增商業(yè)用房土地供應(yīng)和規(guī)劃指標。
今年3月底，商業(yè)庫存較高的四川省也推出“商改住”新政策。四川省規(guī)定，對已全部繳清土地出讓金的待開發(fā)商業(yè)用地，可根據(jù)土地使用權(quán)人申請，在符合規(guī)劃和有關(guān)規(guī)定條件下，經(jīng)審批轉(zhuǎn)型為商品住宅用地，重新核定出讓價款；已建在建的商業(yè)用房在不改變其他規(guī)劃條件的前提下，經(jīng)法定程序批準并向社會公示無異議后，可改變建筑使用功能，用于教育培訓(xùn)、幼兒園、康養(yǎng)、文化、旅游等經(jīng)營性、公益性用途。
多數(shù)開發(fā)商對此表示歡迎，認為“商改住”政策給他們提供了一個合法“轉(zhuǎn)舵”的機會。
今年6月，國務(wù)院辦公廳印發(fā)的《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》中提出，“允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變，土地用途調(diào)整為居住用地，調(diào)整后用水、用電、用氣價格應(yīng)當(dāng)按照居民標準執(zhí)行。”
“市場上有大量的商業(yè)存量房沒有盤活；還有大量物業(yè)面臨轉(zhuǎn)型、遺留的物業(yè)體量大，改造難，這些物業(yè)資產(chǎn)成了城市中的‘剩余資產(chǎn)’。我們就考慮通過整合閑置物業(yè)，打造長租公寓。”魔方生活服務(wù)集團董事長葛嵐說。
“中國有2億以上的流動人口，圍繞這些人口產(chǎn)生的住宿以及生活消費，是一個萬億級的市場。”葛嵐透露，自2010年成立以來，魔方在北京、上海、廣州、深圳、南京、武漢、蘇州等全國15個大中型城市通過盤活存量房，已設(shè)立近200家門店，房屋租賃數(shù)量約3萬間，為近5萬余名租戶提供服務(wù)。
路徑三：結(jié)合“互聯(lián)網(wǎng)＋”去庫存
戴德梁行中國區(qū)投顧部董事總經(jīng)理葉建成建議，“在寫字樓市場上，應(yīng)借助‘互聯(lián)網(wǎng)＋’實現(xiàn)科技、資源的協(xié)同布局。如聯(lián)合辦公等形式，在去商業(yè)庫存的同時，更可成為兼顧成本效益和共享工作環(huán)境的新辦公趨勢。”
仲量聯(lián)行近日發(fā)布的《聯(lián)合辦公：短瞬即逝還是大勢所趨？》白皮書顯示，2015年前中國僅有為數(shù)不多的獨立聯(lián)合辦公空間。但在過去的12個月，聯(lián)合辦公空間在中國的一二線發(fā)展速度異常迅猛。以北京和上海為例，僅在過去的18個月中，就已經(jīng)建成了超過500處的聯(lián)合辦公空間。如SOHO中國于2015年推出了聯(lián)合辦公品牌“SOHO3Q”，多家全球聯(lián)合辦公知名企業(yè)如WeWork也已在2016年紛紛進駐中國。
仲量聯(lián)行認為，中國政府對創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的大力支持，以及現(xiàn)代科技的迅速發(fā)展，讓存量商業(yè)地產(chǎn)成為聯(lián)合辦公方案的最佳選擇。
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前運作較為成功的聯(lián)合辦公空間不僅可以將線上和線下的服務(wù)融合，還能提供其他高端服務(wù)選項，著力營造在線社群。
例如，近日SOHO中國就與摩拜單車宣布了戰(zhàn)略合作，從而為SOHO中國的租戶提供綠色、便捷、高效的出行解決方案。SOHO中國董事長潘石屹表示，合作將以SOHO中國在上海的部分商業(yè)項目作為開端，位于上海市淮海中路商圈的SOHO復(fù)興廣場為**試點項目。之后，外灘SOHO、凌空SOHO等項目也將陸續(xù)加入合作項目名單。