行業(yè)發(fā)展動態(tài)
商業(yè)地產(chǎn)策劃和住宅地產(chǎn)策劃的區(qū)別
通常，商業(yè)地產(chǎn)就是以商業(yè)功能、商業(yè)需求為導(dǎo)向，對房地產(chǎn)物業(yè)的需求和功能進(jìn)行科學(xué)的規(guī)劃，以使之適應(yīng)商業(yè)經(jīng)營需要的房地產(chǎn)開發(fā)。商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)在功能設(shè)計(jì)、地段要求、目標(biāo)客戶等方面均存在較大差異。
1、 功能區(qū)別
住宅的功能和用途一般來講就是居住，但是商業(yè)則有太多的功能。住宅的功能要求較為單一，主要就是滿足人們的居住功能，為人們提供一個(gè)能夠遮風(fēng)檔雨的休憩之所。而商業(yè)所要承載的功能就較為復(fù)雜，商業(yè)地產(chǎn)最一般的功能是作為商品流通的基礎(chǔ)設(shè)施，承擔(dān)商品的流通展示功能，對人而言就是滿足人們的購物需求。同時(shí)商業(yè)地產(chǎn)還可以承載其他功能，例如餐飲功能、娛樂功能、休閑功能、商務(wù)功能等等，就因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)的功能要求靈活多變，故導(dǎo)致對其的操控也就相對復(fù)雜。
2、 地段區(qū)別
商業(yè)的價(jià)值首先是體現(xiàn)在地理位置上的，所以一定要選擇商圈的核心或有發(fā)展?jié)摿Φ纳虡I(yè)地段。但對于住宅來講，地理位置選擇的彈性就很大了，荒郊野嶺也可以做別墅，只要能 走人，能進(jìn)車就可以了
房地產(chǎn)因其不可移動性，因此不論住宅還是商業(yè)，對地段的要求都比較高，而商業(yè)更之為甚。相對而言，住宅選擇地段的彈性空間更大，不論城市中心，還是城市郊區(qū)，抑或荒郊野嶺，均可開發(fā)住宅。而商業(yè)則不同，商業(yè)一旦離開城區(qū)，來到郊外，就需要對商業(yè)的經(jīng)營內(nèi)容、業(yè)態(tài)進(jìn)行檢討。例如適應(yīng)于城區(qū)的零售百貨如果來到郊外就生存渺茫。商業(yè)地產(chǎn)的植樹原理，首先就是立地分析。如果地選錯(cuò)了，那必定難以生存。商業(yè)對“易達(dá)性”的要求很高，項(xiàng)目最好處在道路十字路口或緊鄰干道，客流、人流、車流穿行方便，這樣才能增加顧客的光顧可能。
3、 客戶區(qū)別
住宅地產(chǎn)涉及客戶層面較窄，而商業(yè)地產(chǎn)涉及客戶層面較寬。住宅的目標(biāo)客戶一般分為兩類，一種是投資型客戶，一種是自用型客戶。投資性客戶乃是依靠買后出租及房產(chǎn)升值獲利。而自用型客戶乃是買后自用（不論過渡型居住還是永久性居住）。
但商業(yè)地產(chǎn)的客戶則包括了經(jīng)營商戶、商鋪投資者和目標(biāo)消費(fèi)者三類人群。經(jīng)營商戶又可以分為主力店、次主力店、旗艦品牌店及普通品牌店，下表為某購物中心的目標(biāo)商戶分類，可以看出各類商戶對物業(yè)的要求都不盡一致.
4、 操作復(fù)雜性區(qū)別
從開發(fā)商的地產(chǎn)開發(fā)角度來講，商業(yè)操作的復(fù)雜性甚之于住宅。對于住宅而言，開發(fā)商將住宅賣出后基本就萬事大吉了，住宅的使用價(jià)值就開始在消費(fèi)者手中體現(xiàn)。而商業(yè)地產(chǎn)在銷售過后，是不能直接進(jìn)行消費(fèi)的，這時(shí)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在某種程度上是不具備使用價(jià)值的，它還要進(jìn)行招商才能運(yùn)營使用。而招商運(yùn)營乃是商業(yè)地產(chǎn)的生死環(huán)節(jié)，稍有不甚，便會將商業(yè)帶入萬劫不覆的深淵。例如國內(nèi)的很多商業(yè)就是沒有處理好招商與銷售之間的關(guān)系而導(dǎo)致項(xiàng)目夭折的。
5、 物業(yè)要求區(qū)別
住宅對物業(yè)的要求相對簡單，只要能滿足居住的功能就可以，對層高、荷載等的要求也不高。但對于商業(yè)地產(chǎn)而言，對物業(yè)的層高、柱距、荷載、電梯等都有很細(xì)致的要求，任何一點(diǎn)的差池都有可能影響商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的生存。不同的商業(yè)業(yè)態(tài)，對物業(yè)的要求不同，一般百貨店樓板的承重要達(dá)到500公斤，建材超市要求荷載4000公斤，普通的超市和書店1000公斤，倉儲店的荷載就要達(dá)到1500公斤。不同的業(yè)態(tài)，對高度要求亦不相同，做生活超市，5米層高就可以了；如果做建材超市，至少要8米層高；而做倉儲的話，要9米。如果建電影院，至少要9米層高，因?yàn)閷頃褂么筱y幕。而住宅的活荷載只要200公斤，層高達(dá)到2.8—3米就可以了，由此可見住宅的物業(yè)要求要相對簡單的多。
6、 銷售模式區(qū)別
住宅的銷售模式較商業(yè)地產(chǎn)而言模式較為簡單，通常為直接銷售，買賣兩清。而商業(yè)的銷售則形式多樣，一般而言分為四種模式，直接銷售模式、帶租約模式、返租式銷售、整體銷售模式。而且每種銷售模式還可以繼續(xù)細(xì)分，例如直接銷售模式還可以分為有條件和無條件兩種。而返租式銷售更是靈活多樣，可以年返，也可以一次性返，或者二者的結(jié)合。亦可分為短期返（五年及以內(nèi)）和長期返(五年以上)，更可分為保底或不保底等等。不一而足，每種銷售方式均有其銷售的適應(yīng)對象。
7、 投資回報(bào)形式
對于開發(fā)商而言，商業(yè)地產(chǎn)的投資回報(bào)形式有三種，一是銷售獲利，二是后期經(jīng)營收益，三是物業(yè)升值；而住宅的投資回報(bào)形式只能通過銷售來實(shí)現(xiàn)。銷售只能獲取短期的資金回籠或者解決開發(fā)商后續(xù)開發(fā)的資金問題，而經(jīng)營收益和物業(yè)升值才是商業(yè)地產(chǎn)投資回報(bào)的最主要形式。例如北京的世紀(jì)金源購物中心，60多萬平方米一寸都沒有賣；上海的梅隆購物廣場建設(shè)的時(shí)候投資不到5個(gè)億，后有機(jī)構(gòu)出50億收購，卻被婉拒，因?yàn)檫@個(gè)物業(yè)每年都在升值，而且經(jīng)營收益很高。所以，商業(yè)地產(chǎn)真正的價(jià)值并非是銷售，而是獲取長期的經(jīng)營收益和物業(yè)升值。
8、 專業(yè)性程度
商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)對專業(yè)要求的程度和重點(diǎn)都是不同的，商業(yè)地產(chǎn)除了要遵循住宅地產(chǎn)所遵循的建筑規(guī)范和消防規(guī)范外，還要遵循第三種規(guī)范即商業(yè)規(guī)范。商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作對于商業(yè)專業(yè)性的要求極高，是多個(gè)商業(yè)微觀問題綜合解決的結(jié)果，住宅地產(chǎn)的運(yùn)作則不需要進(jìn)行復(fù)雜的商業(yè)設(shè)計(jì)。從過程上看，住宅地產(chǎn)銷售后就進(jìn)入了終端，而商業(yè)地產(chǎn)的銷售只是經(jīng)營的開始，還需要招商、開業(yè)和經(jīng)營管理。所以，商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作與住宅地產(chǎn)的運(yùn)作對專業(yè)程度的要求是不一樣的。